# Allgemeine Regeln für Bauarbeiten jeder Art, Bauhaupt

Zuschlag erteilt

Land Berlin - Sondervermögen für - Daseinsvorsorge- und nicht… hat den Auftrag für Hochbau und Rohbau in Berlin am 10.10.2023 vergeben, Zuschlag an Hölter Bau-GmbH. Eingegangen: 4 Angebote.

- Auftraggeber: [Land Berlin - Sondervermögen für - Daseinsvorsorge- und nicht betriebsnotwendige Bestandsgrundstücke des Landes Berlin (SODA), vertreten durch die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH](https://vergabeweiser.de/vergabestelle/land-berlin-sondervermoegen-fuer-daseinsvorsorge-und-nicht-betriebsnotwendige-bestandsgrundstuecke)
- Was: Hochbau und Rohbau: Allgemeine Regeln für Bauarbeiten jeder Art, Bauhaupt
- Wo: Berlin
- Wer kann anbieten: Jedes Unternehmen, das die Anforderungen der Vergabeunterlagen erfüllt.
- Laufzeit: 15.01.2024 bis 20.12.2024
- Zuschlag an: Hölter Bau-GmbH
- Zuschlag am: 10.10.2023
- Summe: nicht veröffentlicht
- Angebote: 4

## Gewinner

- [Hölter Bau-GmbH](https://vergabeweiser.de/unternehmen/hoelter-bau-gmbh), Berlin

## Angaben laut Bekanntmachung

- Verfahren: Offenes Verfahren (EU-weit)
- Art des Auftrags: Bauleistung
- Geschätzter Wert: nicht angegeben
- Nachprüfung: Vergabekammer des Landes Berlin
- CPV-Code: 45210000-2
- CPV-Bezeichnung: [Bauleistungen im Hochbau](https://vergabeweiser.de/cpv/45210000-bauleistungen-im-hochbau)
- Bekanntmachungs-ID: 95b477d3-39fa-42c9-9814-60f6fde53a3d

## Verlauf

- 19.01.2024: Ergebnis veröffentlicht
- 17.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Im Rahmen der Arbeiten im Musikhaus war es erforderlich, temporäre Abfangkonstruktionen zur Sicherung der darüberliegenden Decken während des Abbruchs der Bestandswände zu errichten. Diese Abfangkonstruktionen mussten in speziell hergestellte Auflagertaschen in den Bestandswänden eingebaut werden. Diese Auflagertaschen waren nach Abschluss der Abfangarbeiten fachgerecht zu verschließen. Das Verschließen der Auflagertaschen stellt eine zusätzliche Leistung dar, die im ursprünglichen Leistungsumfang nicht berücksichtigt war und daher Mehrkosten verursacht. Zusätzlich wurden beim Herstellen der Fensterleibungen der hochliegenden Fenster unerwartet eingelassene Stahl-Fensterbänke vorgefunden. Diese Stahl-Fensterbänke waren im Vorfeld weder erkennbar noch planbar und führten zu einem erhöhten Aufwand bei der Bearbeitung der Fensterleibungen.
- 17.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Leistungen, die in Ersatzvornahme für eine gekündigte Firma erbracht werden. Die Leistungen enthalten das Abbrechen u Entsorgen verschied schadstoffbelasteter Baustoffe wie Schüttung, festgebundener Asbest, WHO faserhaltige Mineralwolle. Zudem die Demontage und Entsorgung teerhaltiger Abdichtungen. Um die Verzögerungen im Projektablauf zu minimieren und die Fertigstellung der Arbeiten sicherzustellen, war es unerlässlich, Firma Hölter zu beauftragen. Zudem sind die Leistungen auch dringend, da es sich hier um den Abbruch und die Beseitigung von gefährlichem Abfall handelt. Die Leistungen müssen nahtlos von Hölter Bau als qualifizierte Firma übernommen und fortgeführt werden, um den Projektfortschritt nicht weiter zu gefährden. Die Firma Hölter Bau verfügt über die notwendige Fachkompetenz und Kapazität, um die ausstehenden Arbeiten zeitnah und in der geforderten Qualität zu übernehmen und abzuschließen. Für die termingerechte Ausführung der Gesamtbaumaßnahme ist dieser Vorgang nur über die bereits vor Ort tätige Firma Hölter ausführbar. Die Firma kennt die Gegebenheiten und bietet nun als Bauhauptgewerk diese Leistungen an.
- 17.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Das Untergeschoss des Musikhauses ist, bis auf die Leitungsführung und Spritzschaumdämmung, nicht teil der Sanierungsmaßnahme. Entsprechend konnten im Vorfeld nicht alle Bauteile ausreichend untersucht werden. Dies führt während der Bauarbeiten zu erhöhtem Aufkommen von unvorhergesehen Begebenheiten. Im an das Untergeschoss des Zellengebäudes angrenzenden, tieferliegenden Raum M 0.13 haben sich aufgrund von Abweichungen im Bestandsbodenaufbau die bauphysikalischen Anforderungen verändert. Zudem wurden an den Treppenhauswänden sowie den dem Untergeschoss zugewandten Wänden von Raum M 0.13 andere Putz- bzw. Anstrichzusammensetzungen festgestellt. In Rücksprache mit der Bauphysik folgen daraus Umplanungen zur notwendigen bauphysikalischen Ertüchtigung in Form von: 1) Einer Dämmung des Bodens mit Schaumglasschotter, 2) dem Abtrag von nicht kapillaraktiven Putzen und 3) dem Aufbringen von Entsalzungsplatten auf die Treppenhauswände.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Der Sammelnachtrag umfasst drei separate Nachtragsangebote, die wie folgt zusammengefasst werden: Nachtrag 29: Durch Abbrucharbeiten und klimatische Einflüsse kam es zu Putzabplatzungen, deren Instandsetzung sowie Korrekturen an Lüftungsdurchbrüchen und Putz-Mehrstärken im Musikhaus nicht Teil des ursprünglichen Auftrags waren. Diese Leistungen müssen zwingend vom AN ausgeführt werden, da er mit den Bauhauptarbeiten beauftragt ist und für die vollständige und ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten, einschließlich der Instandsetzung und Nachbesserung von Bauschäden, zuständig ist. Nachtrag 30: Die Nachrüstung von Ersatznistkästen am Atelierhaus war aufgrund eines nachträglich bekannt gewordenen artenschutzrechtlichen Gutachtens erforderlich. Nachtrag 31: Dieser Nachtrag umfasst die nachträglich erforderliche Montage von Gewindestangen für die Aufzüge, die Koordination mit Fremdgewerken, die Herstellung von Rampen und die Sanierung des Sandsteingesimses sowie Anpassungen des Dämmputzes im Musikhaus aufgrund unvorhergesehener baulicher Mängel. Diese Leistungen sind zwingend durch den AN auszuführen, da er im Rahmen des Bauhauptauftrags für die Ausführung sämtlicher baulicher Maßnahmen verantwortlich ist, die zur vollständigen Fertigstellung und funktionsfähigen Ausführung des Projekts erforderlich sind. Weitere Ausführungen sind dem Vermerk „LEH61-01-Nachtragsempfehlung-250714.pdf“ zu entnehmen. Die Leistungen sind insgesamt erforderlich, um die ordnungsgemäße Projektumsetzung zu gewährleisten.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Im Zuge der Bauausführung sind zusätzliche Leistungen erforderlich geworden: 1.Für die Arbeiten der Gussasphaltfirma waren unvorhergesehene Vorleistungen notwendig. Dazu zählten das Anarbeiten von 17 beim Abbruch beschädigten Betonschwellen, abschließende Egalisierungsarbeiten sowie die Reinigung der Böden von groben Verschmutzungen. Die Reinigung entfällt damit aus dem ursprünglichen Leistungsumfang der Gussasphaltfirma. 2.Bei den Putzarbeiten entstand Mehraufwand durch das wiederholte Aufbrechen von durch Fremdfirmen verschlossenen Zellenräumen. Dies führte zu Unterbrechungen u erneutem Anrücken der Kolonne. Die verursachenden Firmen wurden ermittelt, die Mehrkosten werden ihnen belastet. 3.Die Dämmarbeiten im Dachgeschoss wurden zur Vermeidung von Schnittstellen u zur Beschleunigung der Bauausführung vollständig der Bauhauptfirma übertragen. Damit entfallen die ursprünglich dem Bodenleger zugeordneten Leistungen. Der angebotene Einheitspreis liegt unter dem des Bodenlegers; durch die erhöhte Schichtdicke der Schüttung entstehen jedoch Mehrkosten. 4.Im Raum M.0.13 war aufgrund von Bestandsabweichungen eine Anpassung des Bodenaufbaus erforderlich. In Abstimmung mit dem Statiker wurde anstelle der vorgesehenen Ausführung eine bewehrte Stahlbetonplatte hergestellt. Hierdurch entfallen die im 12.NT beauftragten Leistungen.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Die Nachtragsleistungen ergeben sich aufgrund unvorhersehbarer Umstände, die erst während der Bauausführung erkennbar wurden. 1.Zuganker in den Bestandswänden:Beim Abbruch der Bestandswände im Musikhaus wurden über vier Wänden Zuganker entdeckt.Diese Zuganker waren im ursprünglichen Bauplan nicht verzeichnet und stellten sich erst während der Bauarbeiten als vorhanden heraus. Nach Rücksprache mit der Statik ist ein Ausbau der Zuganker zwingend erforderlich, um Rostbildung zu verhindern und die dauerhafte Tragfähigkeit sicherzustellen. Die Zuganker müssen zudem rostschutzgrundiert und oberhalb der jeweiligen Decke wieder eingebaut werden. Diese Maßnahme dient der Gewährleistung der Standsicherheit und ist notwendig, um spätere Schäden zu verhindern. Eine separate Ausführung wäre unwirtschaftlich und logistisch erschwert, da sie im direkten Zusammenhang mit den Abbrucharbeiten steht. 2.Haftgrundverfestigung für den Dämmputz:Zur Verbesserung der Haftung des Dämmputzes an den Außenwänden war der Auftrag vorsah,einen Vorspritzmörtel aufzubringen. Im Zuge der Arbeiten stellte sich jedoch heraus, dass die Beschaffenheit des vorhandenen Untergrunds poröser ist als erwartet u.der Vorspritzmörtel nicht die nötige Haftung erzielen kann. Daher muss vor dem Aufbringen des Vorspritzmörtels ein zusätzl.Haftgrundverfestiger aufgetragen werden,um die Haftungsanforderungen sicherzustellen. Diese Leistung ist erforderlich, da sie die Basis für den planmäßigen Aufbau des Dämmputzes bildet. Eine nachträgl.Ergänzung o.der spätere Behebung eines Haftungsproblems wäre technisch u.wirtschaftlich unvertretbar. Da die Leistungen unmittelbar mit den Hauptleistungen verbunden sind, können sie nicht ohne erhebliche Nachteile separat beauftragt werde
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Im Zuge der Bauausführung wurde festgestellt, dass die im Gewerk Sanitär ausgeschriebenen Heizleitungen durch eine Holzbalkendecke mit Brandschutzanforderung F30 geführt werden müssen. Diese brandschutztechnische Anforderung wurde in den TGA-Ausschreibungsunterlagen nicht berücksichtigt. Für die fachgerechte und den Brandschutzanforderungen entsprechende Ausführung dieser Durchführungen ist das Herstellen einer Leibung als seitliche Abschalung sowie das anschließende Ausbetonieren der Öffnungen erforderlich. Diese Leistungen sind weder Bestandteil des beauftragten Sanitärgewerks noch können sie von der Sanitärfirma fachgerecht erbracht werden. Da die Firma Hölter-Bau bereits im Rahmen der Bahauptarbeiten umfassende Kenntnisse über die bestehende Bausubstanz, insbesondere die Holzbalkendecken, erworben hat, liegt es aus technischer und wirtschaftlicher Sicht nahe, diese Leistungen an die Firma Hölter-Bau zu vergeben. Die Firma ist mit den objektspezifischen Anforderungen sowie den Schnittstellen zu den angrenzenden Gewerken vertraut, was eine reibungslose und koordinierte Ausführung ermöglicht. Durch diese Vorleistungen entfällt eine aufwendige Einarbeitung, wodurch Zeit und Kosten eingespart werden. Gleichzeitig wird das Risiko von Schnittstellenproblemen minimiert, was insbesondere bei brandschutzrelevanten Bauteilen von hoher Bedeutung ist.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Das Nachtragsangebot der Hölter-Bau GmbH sowie die beigefügte Mehrkostenaufstellung dokumentieren Mehr- und Mindermengen in verschiedenen Positionen, insbesondere bei Mauerwerksarbeiten im Atelier- und Musikhaus. - Atelierhaus: Mengenmehrungen entstehen aufgrund von Abweichungen von Bestandsgrundlagen sowie unvorhersehbaren Bedingungen vor Ort. - Musikhaus: Mehrungen betreffen den Abbruch von Zellentrennwänden sowie Putz- und Dämmputzarbeiten an den Außenwänden. Ursache ist unter anderem ein Übertragungsfehler im Leistungsverzeichnis. Die Leistungen sind Bestandteil des Hauptauftrages und erforderlich zur vertraglich vereinbarten Ausführung. Ein Wechsel des Auftragnehmers ist aus wirtschaftlichen Gründen nicht zu vertreten, da bereits begonnene und in Ausführung befindliche Leistungen des Unternehmens dadurch unterbrochen werden und ebenda zu wesentlichen Mehrkosten führen.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Nachtrag 27 betrifft zusätzliche Leistungen beim Bau des Aufzugsschachtes im Musikhaus, bedingt durch unvorhergesehene Abweichungen im Bestand: Die tatsächlichen Dachsparrenpositionen wichen von den Plänen ab, die Bestandswand weist einen Versprung zwischen Unter- und Erdgeschoss auf, und die Schachtwand im 3. OG ist statisch unzureichend tragfähig. Letzteres erfordert einen Rückbau und die Ertüchtigung mittels Stahlbetonbalken. Eine ursprünglich im Hauptauftrag enthaltene Leistung wird gegengerechnet, wodurch sich ein negativer Nachtragswert ergibt. Nachtrag 28 beinhaltet eine Mengenmehrung bei den Putzarbeiten im Atelierhaus sowie den Einbau von Edelstahlwinkeln als Deckenauflager. Obwohl formal eine Mengenmehrung vorliegt, handelt es sich tatsächlich um eine zusätzliche Leistung, da die betroffenen Flächen im ursprünglichen LV nicht enthalten waren. Beide Maßnahmen beruhen auf planerischen Änderungen aufgrund der nachträglich vorliegenden Tragwerksplanung.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Im Rahmen der Ausschachtungsarbeiten zur Erstellung der Aufzugsunterfahrt wurden unvorhersehbar Natursteinfundamente vorgefunden. Der Abbruch und die fachgerechte Entsorgung dieser Fundamente stellen einen deutlichen Mehraufwand dar. Darüber hinaus machte die Zwischennutzung des Gerichtsgebäudes durch die Berlin Biennale zusätzliche Maßnahmen erforderlich. Insbesondere war die Erstellung einer Bautür in der Außenmauer des Müllhofs notwendig, um den Zugang für den Bau sicherzustellen. Der Zugang zur Baustelle erfolgt derzeit über das Gerichtsgebäude. Ab dem 1. Februar wird das Gerichtsgebäude aufgrund der Biennale jedoch nicht mehr zugänglich sein, weshalb eine Zwischenlösung erforderlich ist, um den Zugang zur Baustelle weiterhin zu gewährleisten. Der Auftragnehmer hat hierfür eine Maueröffnung mit einer Bautür geschaffen. Diese Zwischenlösung ist notwendig, um eine saubere Trennung zur Kunstausstellung zu gewährleisten und die Kunstwerke vor den Einflüssen der Baustelle zu schützen.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · m Rahmen der erweiterten Bauhauptarbeiten treten aufgrund komplexer Bestandsverhältnisse immer wieder unvorhersehbare Leistungen auf. Diese ergeben sich aus Bestandsabweichungen, die erst während der Bauausführung sichtbar werden. Die Firma Hölter-Bau muss zudem zahlreiche Vorleistungen für Folgegewerke erbringen, deren Durchführung in direkter Abhängigkeit zu den bestehenden, nicht absehbaren Bedingungen steht. Die zahlreichen Schnittstellen mit Fremdgewerken erfordern, dass diese Bauhauptarbeiten zeitnah ausgeführt werden, um Behinderungen und Verzögerungen im Bauablauf zu vermeiden. Das Nachtragsangebot umfasst Leistungen, die aufgrund unvorhersehbarer Bestandsabweichungen oder anderen Begebenheiten notwendig wurden. Eine Verzögerung dieser Maßnahmen würde den Bauablauf erheblich stören und zu Mehrkosten führen. Die betreffenden Leistungen waren zum Zeitpunkt der Vertragsvergabe nicht absehbar und sind für die vertraglich vereinbarten Leistungen erforderlich. Eine Trennung dieser Leistungen vom Hauptauftrag würde zu erheblichen Mehraufwendungen und Verzögerungen führen.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Das 17. Nachtragsangebot umfasst Leistungen die Baustelleneinrichtung, Verkehrssicherung und Kennzeichnung der Baustelle betreffend. Diese Leistungen werden in geänderter Ausführung umgesetzt, weshalb eine Nachbeauftragung erforderlich ist. Die Hauptauftragspositionen entfallen dafür. Ursächlich sind individuelle Vorgaben der Straßenverkehrsbehörde. Ein zweiter Posten des Nachtragsangebots bezieht sich auf das systemgerechte Ertüchtigen eines Bereichs einer Holzbalkendecke, die beim Öffnen zum Einbringen eines Trägers ohne Staakung und Schüttung vorgefunden wurde. Das 18. Nachtragsangebot umfasst ausschließlich Leistungen, die sich aus geänderten statischen Vorgaben ergeben haben. Darunter dickere Winkelauflager an den Leimholzbindern, der Schweißnachweis für das verschweißen der Auflagerwinkel und eine vergrößerte Dimension des Binders. Diese Vorgaben sind statisch notwendig und einzuhalten.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · Im Rahmen der Bauarbeiten am Musikhaus ergaben sich im Zuge der Abbrucharbeiten unvorhergesehene Sachverhalte, die eine Nachtragsleistung erforderlich machen. Bei der Demontage der Schornsteine wurde festgestellt, dass die Abzugschächte eine unerwartet größere Tiefe aufweisen als der sichtbare Teil des Schornsteins. Diese Schächte schneiden zudem in die dahinterliegende Wand ein. Um den schallschutztechnischen Anforderungen an die Proberaumtrennwände zu genügen, ist ein Ausmauern der Schächte notwendig. Weiterhin führte der Abbruch der Zellenwände zu größeren Fehlstellen im Mauerwerk, insbesondere im Schnittbereich zur Außenwand. Diese Fehlstellen müssen aus statischen Gründen ausgemauert werden, um die Tragfähigkeit des Dämmputzes sicherzustellen. Im Bereich der Flurwand können die entstandenen Mängel hingegen belassen werden. Die beschriebenen zusätzlichen Arbeiten waren im Hauptauftrag nicht vorhersehbar, da sie erst nach dem Abbruch sichtbar wurden. Insbesondere die Beschaffenheit der Abzugschächte und die Größe der Mauerwerksfehlstellen konnten im Vorfeld nicht erkannt werden. Ihre Ausführung ist jedoch unerlässlich, um die Erfüllung des Hauptauftrags sicherzustellen. Eine Beauftragung eines anderen Unternehmers würde mit erheblichen Nachteilen einhergehen, da die Arbeiten untrennbar mit den bereits laufenden Maßnahmen verbunden sind.
- 18.09.2025: Vertragsänderung veröffentlicht · In den künftigen Musikproberäumen des ehemaligen Zellentrakts wird je ein Fenster komplett ausgetauscht und ein Fenster zu einem Kastenfenster ertüchtigt. Mit dem Feinaufmaß durch den Tischler, hat sich eine unzureichende Bestandsgrundlage zur Montage der Fenster ergeben. Um eine Vereinheitlichung der großen Anzahl an Fenstern zu ermöglichen, werden aufgrund stark abweichender Leibungsbreiten des Bestands Stemmarbeiten erforderlich. Die Leibungen müssen zudem als Vorleistung für den Tischler mit einem Glattstrich vorbereitet werden. Des Weiteren wurden im abzubrechenden Putz an den Außenwänden Bewehrungsmatten vorgefunden, die in Ihrer Stabstärke (2mm) nicht üblich und kalkulierbar sind und zu Mehraufwand im Abbruch führen. Das NA umfasst darüber hinaus Restleistungen der Firma PLP, die in Ersatzvornahme erbracht werden.

## Häufige Fragen

**Wer hat den Auftrag bekommen?**
Den Zuschlag hat Hölter Bau-GmbH erhalten.

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Automatisch aus den Feldern der Bekanntmachung vom 18.09.2025, ohne KI. Die Branche ordnen wir selbst zu. Stand: 03.11.2026.

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Quelle: Bekanntmachung auf oeffentlichevergabe.de (CC0), https://oeffentlichevergabe.de/ui/de/search/details?noticeId=f6e9624a-1aef-4fee-a4d2-ffcac077a548. Maßgeblich ist die Bekanntmachung. Seite: https://vergabeweiser.de/ausschreibung/allgemeine-regeln-fuer-bauarbeiten-jeder-art-bauhaupt-95b477d3